Эксперт по вашим правам

Самовольная перепланировка квартиры

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов. Но каждый случай индивидуален и носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта. Это действительно быстро и главное бесплатно.

Согласовать несанкционированную перепланировку удается, если соблюдены правила строительства и права третьих лиц. Узаконивание происходит через суд или в административном порядке.

Массовые застройки приводят к появлению квартир с неудобными планировками. Особенно много проблем жильцам доставляют планировка домов, построенных в 1960-80х годах. Не очень-то удобно пользоваться маленькой кухней или совмещенным санузлом. Одни владельцы квартир просто смиряются с недостатками или ищут варианты обмена.

Другие не опускают руки, находят решение. Переустройство позволяет грамотно организовать пространство. Проблема с маленькой кухней решается благодаря объединению с лоджией или залом. Душевая кабина устанавливается в ванной комнате.

Перепланировка позволяет выгодно обыграть помещение любой площадью. Но преобразования нельзя делать без официального разрешения.

Несанкционированный ремонт приводит к печальным последствиям:

  • жалуются соседи;
  • возникают проблемы с продажей жилья, приватизацией;
  • повреждается конструкция дома.

Переустройство, связанное с разрушением несущих стен или фундамента на первых этажах домов, представляет огромную опасность для здания. Стены зданий не рассчитаны на подобные строительные «эксперименты». Нарушение конструктивных элементов приводят к обрушению дома. Риск разрушения возникает не только при сносе несущих конструкций, но замене тяжелыми перегородками.

На фоне сноса или изменения несущих конструкций,  иные изменения, например объединения санузла, кажутся безобидными. Но от этого они не перестают быть опасными. Есть ограничения, которыми нельзя пренебрегать при ремонте.

Десять запретов при переустройстве

Ограничения для проведения строительных «экспериментов» связаны с безопасностью дома. Под запреты попали:

  1. Изменения, которые переводят к переводу в нежилое помещение. Для малогабаритных квартир устройство арки вместо кухонной двери становится, чуть ли не единственным способом расширить пространство. Но сделать арку можно, если выход из кухни идет в коридор. Если арка ведет в комнату, то она превращается в нежилое помещение, на кухне установлена газовая плита. Но это является нарушением. Даже современная кухонная техника не гарантирует отсутствия утечек газа. Между залом и кухней должна быть плотная перегородка.
  2. Работы, угрожающие целостности конструкции дома.
  3. Установка регулирующих, отключающих устройств на домовых инженерных сетях. Что одним собственникам будет удобно, для других доставит массу неудобств. Например, если установить перекрывающий вентиль на сушилку ванной комнаты, то вода не будет поступать к соседям. Значит, у них сушилка перестанет работать.
  4. Разрушение вентиляционного короба. Если на кухне разрушить короб, то получится вместить холодильник. Но другие жильцы будут вынуждены дышать гарью, которая идет из кухни.
  5. Увеличение нагрузки на несущие конструкции сверх того, что разрешено по проекту.
  6. Подогрев полов от общедомовых систем водоснабжения и отопления. Самовольная установка полов может привести к авариям, снижению температуры воды в трубах.
  7. Перенос или расширение санузла на жилые зоны. Больше возможностей для переноса будет, когда под квартирой находится нежилое помещение, она находится на первом этаже.

Утеплить балкон или лоджию можно, для этого нужно получить разрешение. Специалисты проверят, не приведет ли ремонт к увеличению отапливаемой площади и дефициту тепла у соседей.

Что является перепланировкой

Многие работы по переустройству кажутся незначительными, но не являются такими. Статья 25 Жилищного кодекса РФ содержит два понятия – переустройство и перепланировка. Таблица показывает, что относится к этим работам.

              Переустройство                     Перепланировка
замена газовых плит на бытовые приборы;

перенос плит, сантехники;

переоборудование санузла;

установка «джакузи» и душевых кабин;

подключение стиральных машин, имеющих повышенную мощность.

разборка перегородок;

перенос дверных проемов;

ликвидация кладовок;

переоборудование тамбуров;

увеличение площади за счет вспомогательных помещений.

 

Все эти работы владелец жилья обязательно должен согласовывать. Даже если работы уже выполнены, есть шанс на согласование.

Документы, когда перепланировку нельзя согласовать

Для обращения в администрацию соберите документы по списку:

  • заявление о переустройстве;
  • свидетельства о правах владения жильем или договор социального найма;
  • письменное одобрение всех собственников недвижимости многоквартирного дома, если будет изменена площадь общего имущества;
  • проект перепланировки для радикальных преобразований;
  • заключение компетентных органов – Роспотребнадзор, пожарный надзор, архитектурно-планировочное управление;
  • техническое заключение о том, что работы не представляют опасности;
  • разрешение финучреждения, если жилье находится в залоге.

Для получения проекта нужно обращаться в специализированную компанию с допуском СРО.

Важно! Согласовать получится не все задумки. Чиновники одобряют только планы, которые на 100% соответствуют требованиям жилищного законодательства.

Если ремонтная компания предлагает вам изготовить дизайн-проект будущих работ – это совсем другое. Документ является нужным для правильной организации ремонта, но юридической силы он не имеет.

Проект нужен, когда затрагиваются несущие конструкции, переносятся перегородки, инженерные коммуникации. Нужно получить техническое заключение о состоянии конструкций здания дома от авторов, которые его проектировали.

Проект для большинства изменений не потребуется. Остекление балкона, установка кондиционеров или другого оборудования выполняется без плана работ. Для собственника удобнее проводить ремонт, для которого не требуется проект – заметная экономия денег и времени.

Инструкция по узакониванию переустройства

В идеале сначала нужно получить разрешение на работы, а потом заниматься ремонтом. Но зачастую это правило нарушается. Получением разрешения собственники занимаются, когда возникает  потребность. Нужно продать квартиру или жалуются соседи на причиненные неудобства.

Для согласования нужно проявить терпение, упорство, понадобится запас времени, денежных средств. Придется ходить по инстанциям и при необходимости собирать дополнительные документы.

Восемь действий для получения разрешения:

  1. Подготовить свидетельства о правах владения недвижимостью.
  2. Получить в бюро технической инвентаризации (БТИ) поэтажный план жилья и техпаспорт.
  3. Заказать выписку из домовой книги.
  4. Взять справку об отсутствии долгов по коммунальным платежам.
  5. Пригласить сотрудника БТИ для проведения обмеров жилой площади.
  6. Если переустройство оказалось серьезным, затронуло несущие конструкции здания, то нужно заказывать составление проекта.
  7. Пройти согласования надзорных органов. Список госучреждений зависит от того, какие были сделаны изменения.
  8. Обратиться в районную администрацию с заявлением.

В столице жилищная инспекция занимается согласованием. Подать документы можно через центр государственных услуг «Мои документы». Если все документы имеются, то заявителю выдается расписка. Ответ будет известен через сорок пять дней. Есть два варианта: заявитель радуется положительному ответу или получает отказ.

Как обжаловать отказ в перепланировке

Решения чиновников не всегда отказываются юридически верными. Есть шансы оспорить отказ через суд.

3 правила подачи заявления:

  1. Иск подается по месту жительства заявителя или нахождения ответчика.
  2. Срок для судебной защиты равен трем месяца.
  3. Госпошлина составляет триста рублей.

Споры между гражданами и государственными организациями рассматриваются согласно правилам Кодекса об административном судопроизводстве (КАС).

3 факта, которые нужно доказать:

  1. Переустройство не нарушает права, интересы жителей  дома.
  2. Соблюдены строительные нормативы.
  3. Были предприняты все действия, необходимые для согласования.

Для проверки соответствия ремонта нормам и правилам строительства проводится техническая экспертиза. Оплачивает услуги специалистов сторона, заказавшая проведение экспертизы.

Порядок составления административного иска

При составлении заявления указываются обстоятельства дела и то, как нарушены права истца.

Реквизиты «шапки» искового заявления:

  • название суда;
  • наименование ответчика;
  • фамилия, имя, отчество истца;
  • паспортные реквизиты, адрес, телефон истца;
  • третьи лица, имеющие отношение к делу.

В тексте заявления указывается информация:

  • дата и номер отказного решения;
  • сделанные работы по переустройству
  • правовые акты, законность которых нужно проверить.

К иску прикладываются документы:

  • квитанция о перечислении государственной пошлины;
  • копии заявлений по числу участвующих в деле лиц;
  • отказное решение;
  • свидетельства о праве владения недвижимостью;
  • технические документы из бюро технической инвентаризации;
  • заключение компетентных органов, проектной организации.

Доверенность нужна, когда представитель подает заявление. Судебные прения нередко затягиваются. Время уходит на проведение строительной экспертизы и обжалование, если суд принимает отрицательное решение.

Если суд удовлетворит иск, нужно обратиться в БТИ для получения технических документов, а затем регистрировать изменения

Штрафы за несанкционированное переустройство

выплачивают от 2 до 2,5 за несогласованную перепланировку. Если владельца обяжут вернуть прежний вид, то восстанавливать все придется за собственный счет. Срок исправления назначает жилищная инспекция или администрация.

Цена согласования

Издержки зависят от того, когда начать заниматься получением разрешений – до выполнения работ или уже после. Узаконить последствия обойдется дороже, могут появиться непредвиденные траты – судебные расходы, оплата штрафов.

4 издержки при согласовании:

  • оформление техпаспорта БТИ – 2 тыс. рублей;
  • разработка проектной документации – от 15 тыс. рублей;
  • судебные расходы – от 30 тыс. рублей;
  • одобрения жилищной инспекции — от 30 тыс. рублей.

Собственнику квартиры лучше самовольно не проводить строительные «эксперименты». Если будет выявлен обман, то придется штрафы платить и приводить квартиру в прежний вид. Поэтому сначала получайте разрешение, а потом действуйте.

Если уже сделан ремонт, то не откладывайте согласования. Несанкционированная перепланировка помешает продать жилье или осуществить приватизацию.

Со времени публикации некоторые законы могли изменится. Чтобы получить наиболее полный ответ на ваш вопрос позвоните нам по телефону:
  • Москва и область 7 499 577-00-25 доб. 105
  • Санкт-Петербург и область 7 812 425-66-30 доб. 105
  • Остальные города: 8 800 350-23-69 доб. 105
Ссылка на основную публикацию